※ 引述 《onekoni》 之銘言：
: 剛好我七月為了實驗，買了預售屋，驗證房地產作為槓桿，預售屋作為選擇權的效益。
: 我買的是3年期（延期了）預售：
: 總價1092萬
: 110萬簽約金
: 100萬2027交屋款
: 目前同戶型實登漲至1247萬
欸不是欸
預售屋是還沒兌現的期貨欸
都還不能交割怎麼能算獲利？
同戶型漲到1247不代表你能交割的時候
也是漲到1247
這個就是這兩年最大的迷思
很多人買了某產品某一戶
然後看隔壁案子或是同社區大漲
就開始尻 賺了賺了 啊嘶
現在預售屋禁轉
等到你能賣的時候才算賺
先跟你說1200萬上下成本還有
交屋後契稅代書雜費約22萬
賣掉扣仲介費4%
你賺的錢還要扣45%房地合一
仲介費也只能從你賺的照比例扣
不像以前可以用總價扣
https://i.imgur.com/bYslk08.jpeg
你交屋後要賣除了仲介費外
還要再扣土地增值稅
105新莊就上演過
當初新莊最高峰從29漲到45
學長姐賣得很開心
結果土增稅扣一百多萬
賺的全部貢獻給政府
也就是說房子蓋好交屋
你就多了契稅成本
如果市場當時價格低於你買入價
這是妥妥的負資產耶
這波房地產大多頭
很多人都跟你一樣沒算那些隱藏成本
有很大的機會最後會不如預期喔
幫你貼心算一下
https://i.imgur.com/NFihjgi.png
132-59.4=72.6萬
這還沒有扣契稅 水電 瓦斯 代書
再扣個22萬=50萬
呼～～～～辛苦了三年50萬…
而且是你三年後可以賣1247的前提喔
你們買前有沒有算過啊？認真耶？
: 同期正二
: 230 ＞258（拿台積1100那天）
: 110 /265=41%
: 230/258=12%
: 預售屋槓桿率為1092/110=9.92
: 權利金100萬
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推 Kewseq : 原來Nova大也會來股板11/03 14:40
噓 coolscott : 買房唯一優勢就可以開高槓桿，其餘的不可能贏股市11/03 14:41
推 eliteark : 房地合一還有機會用重購退稅避掉,其他費用真的很難11/03 14:50
→ eliteark : 閃,仲介費搭配現在的房子總價去算真的是很大一筆11/03 14:50
推 BABY19831016: 好笑的是這隻百足蟲還說股市大跌隨時可拿房去增貸11/03 14:53
→ BABY19831016: ，笑死，一毛本金都沒還再加上那精美的39k月薪，鬼11/03 14:53
→ BABY19831016: 要給你增貸11/03 14:53
→ NovaShin : 現在銀行增貸卡很緊了～至少前兩天問是這樣11/03 14:53
→ NovaShin : 他們都用2024H1銀行的態度去推下半年，真的很勇敢11/03 14:54
推 hectorbibby : 你不要說出來啊，ㄧ堆房韭菜上車就讓他們自爽吧11/03 14:59
推 roy0710 : 現在最好笑的是拿著之前的實登在那邊說賺了多少，11/03 15:02
→ roy0710 : 現在時代跟前幾個月半年就不一樣了怎麼可以拿來類11/03 15:02
→ roy0710 : 比。而且真的賣過房子的就知道哪有那麼簡單說多少11/03 15:02
→ roy0710 : 就多少？（上半年除外）11/03 15:02
推 jeff79723 : 推交易成本高11/03 15:05
→ ab4daa : 房價只會漲不會跌 不要不信11/03 15:07
※ 編輯: NovaShin (114.36.101.128 臺灣), 11/03/2024 15:08:23
※ 編輯: NovaShin (114.36.101.128 臺灣), 11/03/2024 15:13:13
噓 Idiopathic : 幹嘛賣 增貸出來投資其他東西不香嗎?11/03 15:15
推 Lenon4561 : 打臉太用力了11/03 15:27
推 onekoni : 啊選擇權不能買賣不就一樣的意思11/03 15:35
推 philosopherh: 簡潔扼要 但是不信的還是不信 這波新青安 就是在找11/03 15:36
→ philosopherh: 替死鬼 11/03 15:36
→ NovaShin : 我沒買過選擇權 但有選擇權是綁三年的嗎 11/03 15:38
→ NovaShin : 對了補充一下 那個50萬還沒扣賣房的土增稅喔 11/03 15:38
推 qwe78971 : 賣2000萬不就好了== 11/03 15:39
諾貝爾經濟學家aka財富永動機是你
推 jacky77437 : 增貸也要你的本業現金流cover的過耶 11/03 15:39
※ 編輯: NovaShin (114.36.101.128 臺灣), 11/03/2024 15:40:40
推 onekoni : 8年期正三選擇權不貴啊== 11/03 15:41
推 poisonB : 推一個 有些紙上談兵很好 但誤人一生 11/03 15:42
→ NovaShin : 重點不是貴不貴 重點是有沒有賺，沒賺錢的東西不管 11/03 15:42
→ NovaShin : 便宜或是貴都沒有買來放的必要 11/03 15:42
推 onekoni : 8年後預期獲利很多啊 當然限定第一間 11/03 15:43
→ onekoni : 第二間貸不到就沒意義 11/03 15:43
推 pgimjjkk : 他是要自住的吧，而且槓桿大，還是賺不少 11/03 15:48
推 yoyodiy : 股板房板互輕? 明明都是理財財務規劃的一種 11/03 15:50
推 joe2 : 賣不掉。改自住。套著住。都蘇胡 11/03 15:50
推 pgimjjkk : 等到他要賣應該就是準備換房了，誰敢說到時候房價會11/03 15:51
→ yoyodiy : 互看不順眼是在？ 最近大多頭股市賺得多 等空頭11/03 15:51
→ pgimjjkk : 跌，都多久以後了，怎麼可能跌，真的跌就不要賣不就11/03 15:51
→ pgimjjkk : 好了11/03 15:51
推 justicebb : 增貸起碼業務有賺佣金啊11/03 15:51
→ yoyodiy : 是不是又要被房板的看輕?11/03 15:51
→ sdbb : 推整串的思維激盪 11/03 15:53
推 tksg : 股票大賺 去買房 保本 都要配置啊 11/03 15:55
推 glen3310 : 簡單講太多把房子的預期獲利放的太高 11/03 16:00
→ bntimlin : 真的有錢的房股票都馬會有，會整天拿房子嗆股票的 11/03 16:01
→ bntimlin : 根本就是心理有病，欠缺虛榮感需要找點東西證明11/03 16:01
→ bntimlin : 金融商品就是會有優勢期跟劣勢期，有啥好比的 11/03 16:02
→ glen3310 : 交屋+8年 稅金裝潢折舊管理費等等11/03 16:02
→ bntimlin : 所以最後都馬是用資產配置的角度去管理 11/03 16:02
推 icemaydays : 懶得吐槽了，早說過你沒買賣過就不要跟人家在那邊 11/03 16:02
→ icemaydays : 裝會，房地合一45%還土增稅咧，好好看看自己在寫什 11/03 16:02
→ icemaydays : 麼，成本也亂算一通，還拿預售屋轉約成本的算法來 11/03 16:02
→ icemaydays : 講成屋買賣，代收費也算錯，虧你還自稱代銷，我以 11/03 16:02
菜鳥 你知不知道105年我們都在賣成屋
雜費厚厚一疊都是要繳的
→ icemaydays : 為算這個代銷基本技能，可見本業也不合格，要我跟11/03 16:02
→ icemaydays : 你說契稅其實是買方繳的嗎？ 成本都不會算，難怪 11/03 16:02
預售交屋不用繳契稅？
又一個少年房神殞落
→ icemaydays : 整天說別人賠錢，照你這樣教出來的人還真的會賠錢11/03 16:02
→ glen3310 : 那些鼓吹買房出租等5年房地合一20%兩頭賺 11/03 16:06
推 k91011022 : 仲介費 非總價? 11/03 16:08
※ 編輯: NovaShin (27.53.57.207 臺灣), 11/03/2024 16:13:45
推 x156w423 : 尚未交屋 不能當作獲利去預估沒錯 11/03 16:15
→ x156w423 : 不過N大有兩個地方講錯了 11/03 16:15
→ x156w423 : 1.支付仲介費是列舉成本路線 11/03 16:15
→ x156w423 : 你把它跟未列舉路線混淆了 11/03 16:15
→ x156w423 : 2.短期買賣 土增稅實務上沒多少錢 11/03 16:15
不一定喔
民國100年副都心調高公告現值
103年新莊副都心土增稅
有人繳過150-200的
→ x156w423 : 會大筆的 都是長期持有的老屋 11/03 16:15
※ 編輯: NovaShin (27.53.57.207 臺灣), 11/03/2024 16:16:31
推 icemaydays : 你繼續回，越回就越多笑話，你但凡買過一間都知道 11/03 16:21
→ icemaydays : 自己講的多好笑11/03 16:21
→ NovaShin : 對土增稅沒感覺是因為以前便宜，現在各區域標地出11/03 16:22
→ NovaShin : 來賣，到時候可以感受當年副都心的痛了 11/03 16:22
→ NovaShin : 怎麼看都是覺得你們這些槓精賠錢的時候比較好笑 11/03 16:23
推 mind324 : 土增這幾年飆漲11/03 16:24
→ mind324 : 炒房很多也是政府抽走，漲價歸公11/03 16:25
→ mind324 : 反而遺產稅降超多，可以套一輩子，爽到後代 11/03 16:26
→ NovaShin : 這邊很多這三五年才進來的，不知道當年副都心土增 11/03 16:26
→ NovaShin : 稅繳得多爽，沒賣也有每年來按鈴的高路段率房屋稅 11/03 16:26
推 wayne595 : 幹嘛說那麼明啊...看房蟲自爆多好11/03 16:27
→ mind324 : 北高的土增也很扯啦，以前老人留下來的都賣掉都沒賺 11/03 16:28
→ mind324 : 頭 11/03 16:28
→ mind324 : 沒有缺現金流，價值不超遺產稅，都直接建議留給後代 11/03 16:30
→ mind324 : 不要賣了11/03 16:30
→ NovaShin : 天價標脫的土地都要三年後交屋稅單來才知道11/03 16:31
推 aleventy : 現在不是都拿來增貸用的嗎，超過5倍的槓桿11/03 16:31
→ NovaShin : 連這個都沒經歷說別人不懂，應該是這兩年才在買的11/03 16:31
→ glen3310 : 會覺得這些費用在胡扯的 就先別亂吹了 11/03 16:33
→ glen3310 : 房地合一自用國稅局抓多嚴11/03 16:34
→ glen3310 : 就合法搶錢啊 被搶的還要到交易時才發現 呵呵11/03 16:36
推 inmee : 房價會崩哦！11/03 16:41
推 dodoorca : 清晰 11/03 16:44
→ NovaShin : Icemaydays趕快去問你的代銷預售屋交屋要不要契稅 11/03 16:52
→ NovaShin : 連這個都不知道還敢買，這輩子沒看過這麼勇敢的11/03 16:52
→ Alwen : 房子買賣那個真正拿到手的錢有夠少= =11/03 16:52
→ Alwen : 房版幾乎都不怎麼談這個 都看著實登打手槍 11/03 16:53
噓 Morphee : 代銷仔在房版被洗臉就算了，結果到股版也被洗臉，真 11/03 16:55
→ Morphee : 的太難看了。 11/03 16:55
推 zerro7 : 如果自住可以考慮 投資的話看起來好像沒很爽11/03 17:00
推 william85 : 推 11/03 17:00
→ justicebb : 再怎樣起碼房仲很開心啊 11/03 17:01
推 BruceChen227: 哈哈哈哈哈幹嘛說出來 11/03 17:02
→ BruceChen227: 不了解規則風險別人說怎樣就衝 11/03 17:02
→ BruceChen227: 就是有這種人我這種魯蛇才能賺錢 11/03 17:02
推 steven961302: 太粗暴了 喜歡11/03 17:04
推 oldmove : CECA隕落並不代表你可以上位好嗎 程度差太多11/03 17:11
房版井底之蛙之爭我不參與
推 jejeyu : 你的22萬是代收款吧！11/03 17:16
推 f204137 : 槓桿開這麼大 也是看戲就好...11/03 17:16
→ jejeyu : 所以就要看他能不能預售屋轉約，還有殺仲介費了！畢11/03 17:18
→ jejeyu : 竟賣方的仲介費其實都是買方付 11/03 17:18
推 joy2105feh : 股的操作認同 但房貸的部份不與置評 現在銀行沒以前 11/03 17:22
→ joy2105feh : 好搞了 規定每個月甚至每個禮拜在變 以前問的 11/03 17:23
→ joy2105feh : 現在不一定適用 11/03 17:23
推 wj115 : 自住肯定好啊 畢竟省下房租 穩賺 投資除非眼光好 11/03 17:25
→ wj115 : 不然真的不如股市11/03 17:25
推 speai18891 : 現在銀行都一直推房貸外的貸款吧 房貸都快沒辦法放11/03 17:25
推 joy2105feh : 先不說增貸好不好貸 到時候要增貸也要房子鑑的到11/03 17:25
→ NovaShin : 自用真的沒差啊，我一直推廣單一自用400萬內免稅11/03 17:27
※ 編輯: NovaShin (27.53.57.207 臺灣), 11/03/2024 17:28:36
推 tonyparker18: 兩個都有不好嗎 我自住房+歐印股市 很香的 11/03 17:34
→ tonyparker18: 自住房 兩年內一坪從53漲到現在78 11/03 17:35
→ NovaShin : 樓上握手 11/03 17:37
推 tonyparker18: 房子就拿來自住就好 現在打房打成這樣很麻煩 11/03 17:41
→ tonyparker18: 然後股市就建議歐印 不要怕 11/03 17:42
推 bagaalo : 專業推 11/03 17:45
推 joshua1226 : 仲介費總價4%，以現在房價真的很大一筆 11/03 17:45
推 j0588 : 買大樓的話土地持分少應該不需要擔心土增稅啦 11/03 17:48
推 pippen2002 : 羨慕~11/03 18:05
→ pippen2002 : 兩年內一坪從53漲到現在78??哪一區這麼狠??松山? 11/03 18:06
推 karta018 : 這些就是任何投資都要考慮的，除了資產價值的波動， 11/03 18:07
→ karta018 : 還有交易成本（稅費）、時間成本（期約）、流動性造 11/03 18:07
→ karta018 : 成的滑價等潛在成本，很多賺錢的投資就是被這些成本 11/03 18:07
→ karta018 : 吃掉的11/03 18:07
推 sanwan : 我姐那棟2100之前還哭太貴，結果現在3千多了 11/03 18:08
推 kill2400 : 實價登錄往上 銀行鑑價會往上一部分 那這部分就可以 11/03 18:11
→ kill2400 : 增貸出來了 不就某種程度的變現啊 11/03 18:11
推 joy2105feh : 前提是有漲 而且實登有上 嘻嘻 11/03 18:13
→ kill2400 : 1000漲到1300指的是同社區實價登錄1300 銀行鑑價跟 11/03 18:13
→ kill2400 : 上1200 就好當初貸8成 1200增貸就可以多拉出160萬出 11/03 18:13
→ kill2400 : 來了 11/03 18:13
這個是建立在銀行放貸寬鬆的情況下
下半年開始緊縮了
推 sleepinggod : 房蟲就是王八，正2也開5倍槓桿，就打趴房屋的報酬率 11/03 18:19
→ sleepinggod : ，前面文章卻一直強調正2不能槓桿，還說要從權利金11/03 18:20
→ sleepinggod : 角度看。 11/03 18:20
※ 編輯: NovaShin (27.53.57.207 臺灣), 11/03/2024 18:22:51
推 paunch : 推本文，買房投資沒什麼利潤了，租房子cp值最高 11/03 18:23
推 kobi0910 : 房蟲不管大小全部打死 對台灣產業才有正向幫助 11/03 18:33
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